2010年9月8日星期三

08 Sep 10 - 越秀地產 (0123)

今天BLOG友談到越秀地產(0123),令我想起幾年前跟朋友炒賣未改名的 越秀投資(0123),朋友的消息是莊家們有心炒起,筆者所以跟著朋友搭順風車,炒了一轉,然後第二天就走了。現在 筆者再沒有收到這一類的 tips 和消息了,不知道是幸運還是不幸。當年筆者買賣時,買的股票名是什麼,什麼都不知道,只知道123這個數字。

廢話講完,看一看現在的越秀地產(0123)。


越秀地產(0123)

越秀地產(0123)為國營內房企業,目前持有越房信託(0405)35%股權。

面對中央打壓樓市,民營風險高,不過跌幅大,(如果不需要高息借貸) 反彈力度也大。內房股像越秀地產(0123)這一類由地方政府當大股東的股,資金壓力較輕,是比較安全的。

2009年10月下旬越秀地產宣布,公司通過分派和出售其持有的越秀交通(1052)的權益以實現收費路橋業務的剝離。從而,2009年底更改名為越秀地產,越秀地產(0123)通過剝離輔業轉型成爲一家純正的房地產企業。改組前是一隻被投資者遺忘的股,改組後就成了熱門地產股之一。

長遠來說,隨著國家珠江三角洲地區改革發展規劃綱要的出臺,港珠澳大橋的動工及珠三角城際高速鐵路的開通,廣州城市地位和人口質素日益提升。越秀地產(0123)為廣州市政府的窗口公司,在廣州市發展地產自然有相當大的優勝之處,其所持的土地地段皆好。

公司簡介越秀地產 (0123) 主要在香港及中國從事地產開發、管理及投資業務。
目前市值(港元)134.20億
現時股價1.88元 (2010-09-07 收市價)
市盈率 (倍)--
每股盈利(港元)(0.098) 港元 (虧損)
0.1017 港元 (持續經營業務盈利)
股東資金回報率 (ROE)--


2009年 業績

越秀地產(0123)2009年業績盈轉虧蝕6.97億元人民幣(下同),每股虧損9.78仙。

業績轉虧,主要原因是分拆越秀交通(1052),產生16億元一次性非現金虧損,全年股東應佔虧損6.97億元。持續經營業務盈利為7.25億元,按年增長73%;入賬物業銷售面積三十七萬四千二百平米,增加 85%;入賬物業銷售收入為42.14億元,增加74%;入帳物業銷售均價每平米1.13萬元,跌6%。

2010年 中期業績

受物業交付計劃集中在下半年影響,越秀地產(0123)上半年收入10.37億人民幣(下同),按年下降53.1%;毛利4.3億元,年跌46.5%。錄得純利倒退41.2%至3.56億元,每股盈利4.98分,不派中期息。

撇除已終止業務影響,純利實跌33%。

銷售收入下跌

由於入賬銷售面積按年驟減60.3%至68,500 平方米,越秀地產(0123)2010年度中期僅實現收入10.37億元,較2009年度同期的22.1億元人民幣下降53.1%。

總銷售面積減少,則歸因於項目竣工及交付進度押後(預計將在下半年度及以後進入高峰期),故導致一些項目無法在上半年度入賬。管理層加快出售旗下非核心或盈利能力較弱的投資物業,並從中實現銷售收入7.203 億元人民幣,較2009年度中期的5,165萬元人民幣激增1,259.7%。

物業銷售的總入賬收入(包括投資物業的銷售)為17.3 億元人民幣,按年下挫23.1%。

毛利率

利潤率方面,毛利率從2009年度中期的36%提升到2010年度中期的41%,淨利潤率從27%提升到34%。這是由於2010年度中期入賬項目的均價按年急升59%至每平方米15,800元人民幣所致。產品均價的上升則得力於產品結構的升級,因其中納入更多投資及商用物業的銷售。

業績摘要

■ 廣州市場佔有率約 11%(廣州市第1名)
■ 合同銷售均價人民幣 16,400元(增長61%)
■ 整體毛利率41%(上升5個百分點)
■ 現金人民幣 73億元(增18.8%)
■ 銷售費用率2%,行政費用率6%(減少 2及7個百分點)
■ 每股淨資產 1.74元

銷售額 (人民幣) 已入賬未入賬合同
2006年20億元17億元28億元
2007年34億元14億元32億元
2008年28億元24億元38億元
2009年37億元48億元61億元
2010年上半年11億元
(7萬平方米)
91億元
(65萬平方米)
54億元
(33萬平方米)
2010年----79億元 (目標)

從上面的表中可以看到銷售(已入賬+未入賬)不錯,合同銷售也有所增加。


發展 及 2010年目標

銷售目標

越秀地產(0123)2010年度中期僅實現收入10.4億元人民幣,預計將在下半年度及以後交付進度進入高峰。

越秀地產(0123)首七個月合同銷售額按年大增156.4%至54 億元人民幣,其中總預售面積按年增長58.9%至329,300 平方米。公司已完成全年預售目標79 億元人民幣中的68.3%,並有信心實現全年計劃。

如包括已付訂金但未訂立合約的銷售,預售則為76%。即將舉行的廣州亞運會,可能會拖慢建築工程的進度及銷售增長,但預期該公司仍可輕易達成今年的目標。

優質 土地儲備

越秀地產能夠取得廣州的優越地段(海珠、越秀、白雲、天河及荔灣)的項目,這些地段佔其於市內超過五成的土地儲備。位處優越地理位置的項目,需求一般較大,因而可助該公司抵禦市況低迷的影響。 2010 年上半年樓市該公司的平均售價仍達每平方米18,500 港元(撇除投資物業的銷售),較2009年度升30%。

租務: 廣州國金中心

廣州國金中心按計劃將於今年11月廣州亞運會開幕前投入運營,月租金約為每平方米180元人民幣或以上。該項目的總投資約75億元人民幣,截止到2010年度上半年已投入44億元人民幣。

隨著廣州國金中心的竣工,越秀地產的投資物業面積達到101萬平方米。

淨債比率

越秀地產(0123)淨債比率處於41%的偏高水平。惟手頭現金,加上2010年度的銷售,足以應付2010年度預計140億港元的現金流出量。

風險

■ 中央出招調控樓市,廣州市成交量亦告萎縮。
■ 施工進度是一大隱憂,上半年度共交付68萬平方米的面積,並預計在下半年度交付約218萬平方米,從而令全年交付面積達到286萬平方米,意味著超過77%下半年度完成。即將舉行的廣州亞運會,可能會拖慢建築工程的進度。
■ 即將舉行的廣州亞運會,亦可能會銷售增長。


參考 目標價

地產股的估值是用NAV和discount rate來計算,借證券商的估計來參考一下。大行中,筆者只能找到Deutsche Bank。
德意志銀行 :   NAV 4.17元   x  60% = 目標價 2.50元
中銀國際   :           元   x    % = 目標價 2.60元
京華山一   :   NAV 3.52元   x  60% = 目標價 2.11元
近年業績摘要

2007年, 2008年: 港元 (越秀投資,包括非地產)
2009年, 2010年: 人民幣 (越秀地產)

營業額 上半年全年
2006年 營業額
(港元)
24.14億元46.58億元
2007年 營業額
(港元)
27.81億元52.44億元 (增長37.7%)
2008年 營業額
(港元)
37.07億元70.26億元 (下降20.4%)
2009年 營業額
(人民幣)
越秀投資:
30.15億港元

越秀地產:
22.21億元
53.00億港元
= 46.90億人民幣
2010年 營業額
(人民幣)
10.37億元--

盈利 (人民幣) 上半年全年
2007年 盈利
(港元)
4.17億元14.02億元 (增長14.6%)
2008年 盈利
(港元)
4.65億元6.92億元 (下降29.2%)
2009年 盈利
(人民幣)
越秀投資:
6.04億元

越秀地產:
5.34億元
越秀投資:
(6.97) 億港元 (虧損)

越秀地產:
13.95億港元
= 12.35億人民幣
2010年 盈利
(人民幣)
3.56億元--

每股盈利上半年全年
2007年
(港元)
$0.0612$0.1488
(增長39.9%)
2008年
(港元)
$0.0653$0.0853
(下降42.7%)
2009年
(人民幣)
$0.0845


越秀投資:
$0.0747
($0.0978港元)
(0.0865人民幣) (虧損)

越秀地產:
$0.1017港元 = 0.09人民幣
(增長73.6%)
2010年
(人民幣)
$0.0495--



參考:

1. 越秀地產 中期業績公告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100820/LTN20100820128_C.pdf

2. 越秀地產 2009年度報告
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/20100429/LTN20100429094_C.pdf

3. 信報 越秀地產土儲帶成本優勢


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